Die Bundesregierung hat am 𝟮𝟭. 𝗡𝗼𝘃𝗲𝗺𝗯𝗲𝗿 𝟮𝟬𝟮𝟱 den steuerlichen Teil des neuen Betrugsbekämpfungspakets präsentiert. Ein zentrales Element – bereits im Regierungsprogramm 2025–2029 angekündigt – ist die massive 𝗘𝗶𝗻𝘀𝗰𝗵𝗿𝗮̈𝗻𝗸𝘂𝗻𝗴 𝗱𝗲𝘀 𝗩𝗼𝗿𝘀𝘁𝗲𝘂𝗲𝗿𝗮𝗯𝘇𝘂𝗴𝘀 𝗯𝗲𝗶 „𝗟𝘂𝘅𝘂𝘀𝗶𝗺𝗺𝗼𝗯𝗶𝗹𝗶𝗲𝗻“.

𝗪𝗮𝘀 𝗶𝘀𝘁 𝗴𝗲𝗽𝗹𝗮𝗻𝘁?
Unechte Steuerbefreiung für repräsentative Wohnimmobilien
→ Der Vorsteuerabzug soll künftig grundsätzlich wegfallen.

Keine Option zur Steuerpflicht mehr
→ Die bisherige Möglichkeit, Vermietungen unter bestimmten Voraussetzungen steuerpflichtig zu behandeln (§ 6 Abs 2 UStG), wird gestrichen.

Neue „Luxusgrenze“: EUR 2.000.000
→ Betroffen sind Grundstücke, deren Anschaffungs- oder Herstellungskosten innerhalb von 5 Jahren nach Erwerb/Baubeginn über EUR 2 Mio. liegen.

Spezialfall Zinshaus
→ Maßgeblich ist hier die einzelne Wohnung bzw. der einzelne Mietgegenstand.

𝗔𝗯 𝘄𝗮𝗻𝗻 𝗴𝗶𝗹𝘁 𝗱𝗮𝘀?
Die neuen Regeln sollen für Umsätze und Sachverhalte 𝗮𝗯 𝗱𝗲𝗺 𝟭.𝟭.𝟮𝟬𝟮𝟲 gelten – allerdings nur für Objekte, die erst nach dem 31.12.2025 angeschafft oder hergestellt werden.

Laut Parlament ist die Beschlussfassung noch für Ende 2025 vorgesehen.

𝗪𝗮𝘀 𝗯𝗲𝗱𝗲𝘂𝘁𝗲𝘁 𝗱𝗮𝘀 𝗳𝘂̈𝗿 𝗱𝗶𝗲 𝗣𝗿𝗮𝘅𝗶𝘀?
Der Vorsteuerabzug ist häufig ein wesentlicher Hebel für die Projektwirtschaftlichkeit. Die 2-Mio.-Grenze wird daher schon in der Frühphase der Projektentwicklung eine zentrale Rolle spielen.

 Frühzeitige steuerliche Planung gewinnt damit nochmals deutlich an Bedeutung.

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Am 30. Dezember 2023 wurde die sogenannte „Mietpreisbremse“ verkündet. Konkret wurde die Erhöhung der Richtwertmieten, Kategoriemieten und Mieten im öffentlichen Wohnbau ab 2024 bis 2026 auf maximal 5 Prozent pro Jahr begrenzt. Ab 2027 werden die betroffenen Mieten nicht mehr um die jährliche Inflationsrate erhöht werden, sondern es wird die durchschnittliche Inflation der letzten drei Jahre heranzuziehen sein. „Freie“ Mieten sind von der Mietpreisbremse ausgenommen.

Damit erfolgt der bisher intensivste politische Eingriff in das Richtwertsystem. Bereits im Jahr 2008 wurde im Lichte der Wirtschaftskrise die Berechnungsgrundlage für die Inflationsentwicklung angepasst: Während vor 2008 die Dezember-Inflation des Vorjahres als Berechnungsgrundlage diente, wurde ab 2008 die durchschnittliche Jahresinflation herangezogen. In den Jahren 2009, 2016 und 2021 wurden die Mietzinserhöhungen jeweils für ein Jahr ausgesetzt, nun wurde also ein Mietzinsdeckel beschlossen.

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Der OGH hat jüngst entschieden, dass die Erheblichkeit eines Schadens für den Zuspruch einer merkantilen Wertminderung nicht nach pauschalen Prozentsätzen ermittelt werden kann. Bestimmte Arten von Schäden können jedoch eindeutig auf eine merkantile Wertminderung hindeuten.

Aus Anlass dieser Entscheidung haben ScherbaumSeebacher Partner Mag. Lukas Andrieu und Universitätsassistent Mag. Alexander Aichmayr in der aktuellen Ausgabe der renommierten Fachzeitschrift für Wirtschaftsrecht (RdW) eine rechtliche Bestandsaufnahme dieser Thematik bei Gebäuden und Liegenschaften vorgenommen.

Der Beitrag in seiner Gesamtheit ist hier nachzulesen.

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Unsere besonderen Glückwünsche gelten unserem Namenspartner Dr. Georg Seebacher, einem herausragenden Experten im Bau(schadens)recht, sowie unserem Partner Mag. Sascha Verovnik, der sich auf Immobilienrecht und grenzüberschreitende Transaktionen spezialisiert hat.

Wir bedanken uns herzlich bei allen unseren Mandant:innen, Kolleg:innen und der JUVE Redaktion!

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In seinem Beitrag zum Thema Materialpreissteigerungen klärt er über mögliche Risiken und deren Bedeutung im Bauwesen auf. Bezugnehmend darauf, geht er in seinem Leitfaden näher auf die wichtigsten Argumente ein und beantwortet die Frage, welche Partei das finanzielle Risiko trägt. 

Den vollständigen Leitfaden finden Sie im aktuellen Bau & Immobilien Report auf den Seiten 22 bis 25 sowie online.

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Den Beitrag gibt es hier.

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Die gesamte Ausgabe des Bau & Immobilien Report sowie den Schnelltest gibt es hier (ab S. 62):

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Die Artikel zur Podiumsdiskussion finden Sie hier:

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